Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Wenn die Zinsbindung deines Hypothekendarlehens endet, ist die Restschuld in der Regel noch nicht vollständig getilgt — bei klassischer 2-Prozent-Anfangstilgung über 10 Jahre Bindung sind oft noch 70–80 Prozent der ursprünglichen Schuld offen. Diese Restschuld muss neu finanziert werden. Du hast drei Optionen: Prolongation bei der bisherigen Bank, Bank-Wechsel per Umschuldung, oder Forward-Darlehen mit Vorlauf von bis zu 5 Jahren.
Prolongation versus Bank-Wechsel
Die Prolongation ist die Verlängerung deines bestehenden Vertrags bei der gleichen Bank. Vorteile: einfach (oft nur ein Brief), keine neuen Notar- oder Grundbuchkosten, kein Aufwand. Nachteile: die Bank weiß, dass du an sie gebunden bist, und unterbreitet selten den besten Marktzins. Typische Prolongation liegt 0,3 bis 0,7 Prozent über dem aktuellen Marktbestpreis.
Beim Bank-Wechsel (Umschuldung) nimmst du bei einer anderen Bank ein neues Darlehen auf und tilgst damit den alten Kredit. Vorteile: oft deutlich bessere Konditionen, Spielraum für Neuverhandlung von Sondertilgungs-Optionen und Tilgungssatz. Nachteile: Notarkosten für die Umschreibung der Grundschuld (~200–400 Euro pro 100.000 Euro Restschuld), Aufwand bei der neuen Bank, eventuelle Bonitätsprüfung.
Faustregel: Bei einer Restschuld über 50.000 Euro lohnt der Vergleich praktisch immer. Wer faul ist, geht zur Hausbank — wer rechnen will, holt mindestens drei Angebote ein.
Forward-Darlehen — die Versicherung gegen steigende Zinsen
Ein Forward-Darlehen ist ein Anschlussdarlehen, das du heute abschließt, aber erst in 1 bis 5 Jahren nach Ablauf deiner aktuellen Zinsbindung in Kraft tritt. In der Zwischenzeit zahlst du nichts — der Vertrag „liegt auf Eis". Die Bank verlangt für das Reservierte einen Aufschlag.
Konkret: Bei einem Forward über 24 Monate Vorlauf und einem Aufschlag von 0,02 Prozent pro Monat (nach einer Karenz von 6 Monaten) zahlst du 0,02 × 18 = 0,36 Prozent Aufschlag. Wenn der Marktzins zum Bindungsende um mehr als 0,36 Prozent gestiegen ist, hat sich das Forward gelohnt — sonst wäre der Standard-Anschluss günstiger gewesen.
Achtung: Das Forward ist verbindlich. Auch wenn die Marktzinsen fallen, musst du es abnehmen — sonst wird eine Nichtabnahme-Entschädigung fällig (typisch 1–3 Prozent der Darlehenssumme). Forward ist eine Versicherung, keine Option.
Worauf bei der Anschlussfinanzierung achten
- Frühzeitig vergleichen: Spätestens 1 Jahr vor Ende der Zinsbindung mit dem Vergleich anfangen — gibt dir Spielraum für Forward, Prolongation oder Wechsel.
- Restschuld kennen: Aus deinem Original-Darlehensvertrag oder dem aktuellen Tilgungsplan ablesen — das ist der Betrag, der neu finanziert wird.
- Tilgungssatz neu verhandeln: Bei der Anschlussfinanzierung kannst du eine andere Anfangstilgung vereinbaren — oft sinnvoll, eine höhere zu wählen, um schneller schuldenfrei zu sein.
- Sondertilgungs-Optionen: Beim neuen Vertrag wieder explizit aushandeln — das sollte selbstverständlich sein, ist aber oft nur auf Nachfrage drin.
- Vermittler nutzen: Plattformen wie Baufi24 oder Dr. Klein vergleichen Hunderte von Banken in einem Antrag — das gleiche Ergebnis bekämest du mit Einzel-Anfragen erst nach Wochen.
Sonderfall: § 489 BGB Sonderkündigung
Auch ohne Bindungsende kannst du nach 10 Jahren ab vollständiger Auszahlung des ursprünglichen Darlehens jederzeit mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen — gemäß § 489 BGB. Das bedeutet: Wenn du eine 15- oder 20-jährige Bindung abgeschlossen hast und nach 10 Jahren die Marktzinsen deutlich gefallen sind, kannst du auf eine bessere Anschlussfinanzierung wechseln, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Regel gilt für alle Hypothekendarlehen mit Festzinsbindung über 10 Jahre.
Häufige Fragen
Wann sollte ich mit der Anschlussfinanzierung anfangen?
Spätestens 12 Monate vor Bindungsende mit dem ersten Vergleich starten. Bei 36+ Monaten Vorlauf wird ein Forward-Darlehen sinnvoll, wenn du steigende Zinsen erwartest. Banken können bis 60 Monate vorab Forwards anbieten — danach wird der Aufschlag aber meist unwirtschaftlich.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen aktuell?
Hängt vom Marktzins-Trend ab. Wenn alle Zinsindikatoren auf weiter steigende Zinsen deuten, kann ein Forward attraktiv sein — du sicherst heute Konditionen für später. Bei stabilen oder fallenden Zinsen wäre ein Standard-Anschluss zum Bindungsende günstiger gewesen. Niemand kennt die Zukunft sicher; Forward ist eine Versicherung, die kostet.
Sind bei der Anschlussfinanzierung neue Sondertilgungs-Optionen verhandelbar?
Ja, das ist sogar einer der Vorteile. Bei der ersten Finanzierung warst du eventuell noch ohne Bonus oder mit weniger Verhandlungsmacht. Mit 10 Jahren Tilgungs-Historie und reduzierter Restschuld bist du jetzt ein attraktiverer Kunde — nutze das, um Sondertilgung von 5 oder 10 Prozent kostenfrei pro Jahr auszuhandeln.
Was kostet ein Bank-Wechsel zur Anschlussfinanzierung?
Hauptkosten: Notar- und Grundbuchgebühren für die Umschreibung der Grundschuld. Bei 200.000 Euro Restschuld liegen die typischen Kosten bei 400–800 Euro. Wenn der Zinsvorteil mehr als 0,15–0,25 Prozent beträgt, amortisiert sich der Wechsel meist innerhalb von 2 Jahren.