Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf in Deutschland an?
Beim Erwerb einer Immobilie kommen über den reinen Kaufpreis hinaus rund 9 bis 15 Prozent Nebenkosten auf dich zu. Bei einer Immobilie für 500.000 Euro sind das schnell 50.000 bis 75.000 Euro — ein erheblicher Posten, den Banken in der Regel nicht mitfinanzieren. Die vier großen Bestandteile der Kaufnebenkosten sind die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, der Grundbucheintrag und gegebenenfalls die Maklerprovision. Wie sich das auf deinen Finanzierungsbedarf auswirkt, zeigt der Budget-Rechner.
Grunderwerbsteuer — der größte Posten
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und unterscheidet sich deutlich je Bundesland — von 3,5 Prozent in Bayern bis zu 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Sie wird einmalig auf den Kaufpreis erhoben und muss innerhalb von vier Wochen nach Erhalt des Steuerbescheids an das Finanzamt überwiesen werden. Erst wenn die Steuer gezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die der Eigentumsübergang im Grundbuch nicht vollzogen werden kann.
Notar und Grundbuch — gesetzlich geregelte Gebühren
Notarkosten beim Hauskauf liegen typischerweise bei rund 1,5 Prozent des Kaufpreises und decken die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eigentumsumschreibung sowie die Bestellung der Grundschuld als Sicherheit für die finanzierende Bank ab. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt — Verhandlungen sind weder mit dem Notar noch mit dem Grundbuchamt möglich. Hinzu kommt der Grundbucheintrag mit etwa 0,5 Prozent.
Maklerprovision — seit 2020 paritätisch geteilt
Mit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten vom 23. Dezember 2020 müssen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in Deutschland zwingend teilen. Auf jede Seite entfallen damit höchstens 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer (3 Prozent netto plus 19 Prozent USt). Bei direkt vom Eigentümer angebotenen Objekten — sogenannte provisionsfreie Angebote — entfällt die Maklercourtage komplett. Auf Online-Plattformen wie ImmoScout24 und Immowelt kannst du gezielt nach provisionsfreien Inseraten filtern.
Banken finanzieren Nebenkosten nur selten mit
Die meisten Banken erwarten, dass die kompletten Kaufnebenkosten aus deinem Eigenkapital stammen. Eine 100-Prozent-Finanzierung deckt nur den reinen Kaufpreis. Sogenannte 110-Prozent-Finanzierungen, bei denen auch die Nebenkosten kreditiert werden, sind möglich, aber teuer: typische Zinsaufschläge liegen bei 0,3 bis 0,6 Prozent gegenüber einer Standard-Finanzierung. Über 25 Jahre Laufzeit summiert sich das schnell auf mehrere zehntausend Euro Mehrkosten. Wie stark dein Beleihungsauslauf den Zins beeinflusst, kannst du im Eigenkapital-&-Beleihung-Rechner nachvollziehen.
Häufige Fragen
Sind Hauskauf-Nebenkosten steuerlich absetzbar?
Nur bei Kapitalanlagen — also wenn du die Immobilie vermietest. Dann sind Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer als Anschaffungsnebenkosten Teil der abschreibungsfähigen Grundlage. Beim selbst genutzten Eigenheim sind sie steuerlich vollständig irrelevant.
Kann man Notarkosten verhandeln?
Nein. Die Gebühren folgen dem GNotKG und sind bundeseinheitlich. Was du sparen kannst: Verzichte auf zusätzliche Beurkundungen, die nicht zwingend nötig sind, und kläre Fragen vorab telefonisch statt im Notartermin.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer — Käufer oder Verkäufer?
Per Gesetz haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch, in der Praxis zahlt sie aber ausnahmslos der Käufer. Der Kaufvertrag regelt das verbindlich.
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?
Faustregel: Die Nebenkosten plus 10 Prozent des Kaufpreises. Bei einer 500.000-Euro-Immobilie sind das rund 110.000 Euro. Mehr Eigenkapital reduziert deinen Beleihungsauslauf und damit den Zinssatz spürbar.