Was bedeutet Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf (BLA) ist das Verhältnis zwischen deinem Darlehen und dem Kaufpreis der Immobilie — ausgedrückt in Prozent. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einem Darlehen von 400.000 Euro liegt der BLA bei 80 Prozent. Diese Kennzahl ist der wichtigste einzelne Faktor für deinen Zinssatz: Banken staffeln ihre Konditionen direkt nach BLA-Klassen, weil ein höherer Anteil Eigenkapital deutlich weniger Risiko für die Bank bedeutet.
Eigenkapital — woraus es bestehen darf
Banken akzeptieren als Eigenkapital alles, was sofort verfügbar ist:
- Sparguthaben auf Tagesgeld-, Festgeld- und Girokonten
- Bausparguthaben aus zuteilungsreifen Verträgen
- Wertpapiere (Aktien, ETFs, Anleihen) — aber nur zu rund 50–80 % des aktuellen Werts wegen Kursrisiko
- Lebensversicherungen mit Rückkaufswert
- Eigenleistungen beim Hausbau („Muskelhypothek") — bis zu rund 10–15 % des Kaufpreises, schriftlich nachgewiesen
- Schenkungen oder Erbvorausverfügungen — schriftlich dokumentiert
Nicht angerechnet werden in der Regel Riester-Guthaben (außer bei Wohn-Riester) und private Altersvorsorge mit Sperrfrist.
Die vier BLA-Stufen und ihre Konditionen
Banken arbeiten typischerweise mit diesen Schwellen — Stand 2025, Größenordnungen je Anbieter unterschiedlich:
- ≤ 60 % BLA: Top-Tarif, niedrigster Zinssatz. Bei aktuellen Marktbedingungen meist 0,15–0,30 % unter dem Standard-Zins.
- 60–80 % BLA: Klassischer Standard, von dem die beworbenen Beispielzinsen meist ausgehen.
- 80–100 % BLA: Vollfinanzierung des Kaufpreises. Aufschlag von 0,2–0,4 Prozent.
- 100–110 % BLA: 110-%-Finanzierung — Kaufpreis plus Nebenkosten via Kredit. Aufschlag von 0,4–0,8 Prozent, nur bei sehr guter Bonität.
Verglichen mit den Hauskauf-Nebenkosten ist der BLA-Aufschlag oft der größere Hebel für die Gesamtkosten — auf 25 Jahre summiert sich 0,3 Prozent Aufschlag auf einen sechsstelligen Betrag.
100-Prozent vs. 110-Prozent-Finanzierung
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung deckt das Darlehen den vollen Kaufpreis, du musst aber die Nebenkosten (rund 10 Prozent) aus Eigenkapital bringen. Das verlangen praktisch alle Banken als Mindeststandard. Die seltenere 110-Prozent-Finanzierung kreditiert auch die Nebenkosten — interessant für Käufer mit hohem stabilen Einkommen und wenig Bargeld. Im Gegenzug: deutlich höhere Zinsen, längere Tilgungszeit, und das Restschuld-Risiko bei einem Notverkauf ist größer (Immobilienwert kann unter der Restschuld liegen). Wer kann, sollte mehr Eigenkapital einbringen — der Hebel auf den Zinssatz und damit auf die Gesamtkosten ist enorm. Wie sich dein konkreter Spielraum auswirkt, zeigt der Budget-Rechner.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital sollte man mindestens haben?
Faustregel für eine entspannte Finanzierung: die Hauskauf-Nebenkosten (ca. 10 Prozent) plus mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. Das landet dich bei 80 Prozent BLA und damit in der Standard-Konditionsklasse. Mit 30–40 Prozent EK rutschst du in die Top-Klasse mit deutlich besseren Zinsen.
Zählt eine Schenkung als Eigenkapital?
Ja, sofern sie schriftlich dokumentiert ist und vor der Finanzierungszusage auf deinem Konto liegt. Banken verlangen einen Nachweis (z.B. Schenkungsvertrag, Kontoauszug). Steuerlich: Schenkungen von Eltern sind bis 400.000 Euro pro Kind alle 10 Jahre schenkungssteuerfrei.
Kann ich meinen ETF-Sparplan als Eigenkapital nutzen?
Ja, Banken rechnen Wertpapierdepots typischerweise zu 50–80 Prozent des aktuellen Marktwerts an — wegen Kursrisiko. Falls du verkaufen willst, beachte die Spekulationssteuer (Abgeltungssteuer) auf realisierte Gewinne. Manchmal ist es klüger, das Depot als „erweiterte Reserve" zu lassen und nur einen Teil zu liquidieren.
Lohnt sich ein Bausparvertrag als EK-Aufbau?
Bei niedrigem Zinsniveau eher nicht, weil der Sparzins miserabel ist und die Abschlussgebühr (1 Prozent der Bausparsumme) verloren geht, wenn du das Darlehen nicht abrufst. In Hochzinsphasen kann die garantierte niedrige Darlehenszinszusage attraktiv sein — aber durchrechnen, nicht blind abschließen.