Was ist ein Tilgungsplan?
Ein Tilgungsplan zeigt dir Monat für Monat oder Jahr für Jahr, wie sich dein Darlehen verändert: wieviel Zinsen du zahlst, wieviel du tilgst, und wie hoch die Restschuld am Ende jedes Zeitraums ist. Bei einem Annuitätendarlehen — dem Standard bei Baufinanzierungen in Deutschland — bleibt die Monatsrate über die gesamte Zinsbindung konstant. Wie sich Zins- und Tilgungsanteil innerhalb dieser Rate verschieben, ist der eigentliche Erkenntnisgewinn aus einem Tilgungsplan.
Wie sich Zins und Tilgung über die Jahre verschieben
Zu Beginn der Laufzeit steckt der größte Teil der Rate in den Zinsen — du zahlst der Bank praktisch Miete für ihr Geld. Mit jeder gezahlten Tilgung sinkt die Restschuld, und damit sinken auch die Zinsen für den Folgemonat. Der frei werdende Spielraum erhöht den Tilgungsanteil. Dieser Annuitäten-Effekt beschleunigt sich über die Laufzeit. Bei einer Hypothek über 300.000 Euro mit 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung tilgst du im ersten Jahr etwa 6.000 Euro — im 20. Jahr aber bereits über 16.000 Euro pro Jahr, ohne dass die Rate sich erhöht.
Welche Anfangstilgung ist sinnvoll?
Die Anfangstilgung bestimmt, wie schnell du den Kredit zurückzahlst. Übliche Werte und ihre Folgen:
- 1 Prozent: Sehr niedrige Rate, Laufzeit aber jenseits von 40 Jahren — heute meist nicht mehr empfehlenswert.
- 2 Prozent: Klassischer Standard, Laufzeit etwa 30 Jahre. Bei moderaten Zinsen tragbar.
- 3 Prozent: Schnellere Tilgung, Laufzeit ca. 22 Jahre. Empfehlenswert bei mittleren Zinsen — guter Kompromiss aus Rate und Schuldenfreiheit.
- 5 Prozent oder Volltilger: Maximale Plansicherheit, Kredit endet exakt mit der Zinsbindung. Höhere Rate, aber kein Anschluss-Risiko.
Faustregel: Je niedriger der Sollzins, desto höher sollte die Anfangstilgung sein — sonst dauert die Rückzahlung ewig, und der Hebel der Sondertilgung wird kleiner.
Sondertilgung als Beschleuniger
Viele Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme — kostenfrei. Schon kleine Beträge wirken stark, weil sie die Restschuld direkt senken und damit alle künftigen Zinsen auf den verbleibenden Teil. Ein typisches Beispiel: 5.000 Euro Sondertilgung pro Jahr bei einem 300.000-Euro-Darlehen sparen über die Gesamtlaufzeit oft 20.000 bis 30.000 Euro Zinsen ein und verkürzen die Rückzahlung um mehrere Jahre. Den konkreten Effekt für deine Konstellation zeigt der Sondertilgungs-Rechner.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Die übliche Zinsbindung beträgt 10, 15 oder 20 Jahre. Am Ende ist deine Schuld in der Regel nicht vollständig getilgt — es bleibt eine Restschuld. Diese musst du anschlussfinanzieren: entweder bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einer anderen Bank zu den dann gültigen Marktzinsen. Ein Forward-Darlehen kann den Zinssatz schon Jahre vor Ablauf der Zinsbindung reservieren — gegen einen Aufschlag, der bei steigenden Marktzinsen aber lohnen kann.
Häufige Fragen
Wie wirkt sich ein höherer Zins auf den Tilgungsplan aus?
Bei gleicher Rate würde sich die Tilgung deutlich verlangsamen — ein größerer Anteil der Rate fließt in die Zinsen. In der Praxis erhöht sich deshalb mit dem Zinsniveau auch die Rate, oder die Anfangstilgung wird gesenkt, um die monatliche Belastung tragbar zu halten.
Verkürzt eine Sondertilgung die Laufzeit wirklich messbar?
Ja, deutlich. Eine einmalige Sondertilgung von 10.000 Euro im fünften Jahr eines 30-jährigen Darlehens kann die Gesamtlaufzeit je nach Konstellation um 1 bis 2 Jahre verkürzen — und mehrere tausend Euro Zinsen sparen.
Kann ich die Anfangstilgung später erhöhen?
Manche Verträge erlauben eine Erhöhung der Tilgung in festgelegten Schritten (etwa einmal pro Jahr um einen vorher vereinbarten Prozentsatz). Das steht im Kreditvertrag — vor Abschluss prüfen, denn nachträgliche Änderungen sind oft nicht oder nur gegen Gebühr möglich.
Wie unterscheidet sich der Tilgungsplan bei einem Volltilger?
Beim Volltilgerdarlehen wird die Anfangstilgung von vornherein so kalkuliert, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung exakt getilgt ist — Restschuld null. Der Tilgungsplan zeigt also eine glatte Linie bis auf den letzten Monat. Vorteil: keine Anschlussfinanzierung, kein Zinsänderungsrisiko. Nachteil: höhere Monatsrate, weniger Flexibilität.