Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Die ehrliche Antwort: meist weniger, als man auf den ersten Blick denkt. Banken berechnen die Leistbarkeit aus einer Kombination aus Haushalts-Nettoeinkommen, Eigenkapital, gewünschter Sollzinsbindung und einer realistischen Anfangstilgung. Der zentrale Hebel ist die Wohnkostenquote — also wie viel deines verfügbaren Einkommens monatlich in die Kreditrate fließen darf. Vergiss nicht die Kaufnebenkosten, die zusätzlich zu deinem Eigenkapital fließen.
Die 35-Prozent-Faustregel
Eine bewährte Daumenregel besagt: Maximal 35 Prozent des Haushalts-Nettos sollten in die gesamten Wohnkosten fließen — also Kreditrate plus Nebenkosten wie Heizung, Strom, Wasser und Hausgeld. Manche Banken akzeptieren bis 40 Prozent, doch Vorsicht: Schon kleine Veränderungen wie ein zusätzliches Auto oder Familienzuwachs lassen den Spielraum schnell schmelzen. Konservativer ist 30 Prozent — das gibt Luft für Reparaturen, Urlaube und unerwartete Ereignisse. Ab 40 Prozent wird's eng.
Was Banken zusätzlich prüfen
Über die reine Wohnkostenquote hinaus berücksichtigen Kreditinstitute die vollständige Haushaltsrechnung. Dabei werden pauschalisierte Lebenshaltungskosten abgezogen — typisch sind etwa 1.000 Euro für eine Einzelperson, 1.700 Euro für ein Paar und zusätzlich rund 350 Euro pro Kind. Bestehende Kredite (Auto-, Möbel-, Konsumkredite) reduzieren das verfügbare Einkommen direkt um die laufende Rate. Auch unbefristete Anstellung, Status der Probezeit und der Schufa-Score fließen in die Bewertung ein. Selbständige müssen meist die letzten drei Steuerbescheide nachweisen.
Eigenkapital als zweite zentrale Größe
Mit deinem Eigenkapital deckst du zuerst die Hauskauf-Nebenkosten (rund 10 Prozent des Kaufpreises), den Rest bringst du als Beteiligung am Kaufpreis ein. Je höher deine Eigenkapital-Quote, desto besser sind die Konditionen. Banken staffeln den Zinssatz nach Risikoklassen — dem sogenannten Beleihungsauslauf: Bis 60 Prozent Beleihung gibt's Top-Konditionen, ab 80 Prozent wird ein Aufschlag von 0,1–0,3 Prozent fällig. Eine Vollfinanzierung über 100 Prozent kostet schnell 0,5 Prozent extra — auf 25 Jahre gerechnet sind das fünfstellige Mehrkosten. Details und Visualisierung im Beleihungsauslauf-Rechner.
Anfangstilgung clever wählen
Die Anfangstilgung bestimmt, wie schnell du deinen Kredit zurückzahlst. Bei aktuell üblichen Bauzinsen sind 2 bis 3 Prozent Anfangstilgung der häufigste Ausgangspunkt. Niedrigere Tilgung (1 %) verlängert die Rückzahlungszeit auf über 40 Jahre — sehr ungünstig, falls du vor dem Ruhestand schuldenfrei sein möchtest. Höhere Tilgung (4 %+) erhöht zwar die Monatsrate, du sparst aber tausende Euro Zinsen und bist schneller frei. Den genauen Verlauf zeigt der Tilgungsplan-Rechner.
Häufige Fragen
Reicht ein einzelnes Einkommen für eine Immobilie?
Bei mittleren Einkommen ist das in vielen deutschen Regionen schwierig geworden. Mit zwei Vollzeit-Einkommen erweitert sich die Bandbreite deutlich. Wichtig: Banken werten ein zweites Einkommen nur dann voll, wenn beide Partner unbefristet angestellt sind und die Anstellung über die Probezeit hinaus besteht.
Kann ich ohne Eigenkapital ein Haus kaufen?
Theoretisch ja (110-Prozent-Finanzierung), praktisch nur bei sehr hoher Bonität, sicherer Anstellung und ohne andere Verbindlichkeiten. Empfehlenswert ist das selten: Du zahlst über die ganze Laufzeit deutlich höhere Zinsen — eine sinnvolle Sparphase vorab lohnt sich fast immer.
Welche Reserven sollte ich nach dem Kauf noch haben?
Mindestens drei Netto-Monatsgehälter zusätzlich zum Eigenkapital, das in den Kauf fließt. Damit puffer ab du Reparaturen, kurzzeitige Job-Pausen und unerwartete Hausnebenkosten ohne sofort einen weiteren Kredit aufnehmen zu müssen.
Was, wenn meine Bank weniger gibt als der Rechner zeigt?
Häufiger Fall — der Rechner ermittelt die theoretische Obergrenze, einzelne Banken legen weitere Sicherheits-Margen drauf. Hol dir mehrere Angebote (mindestens drei), idealerweise über einen Vermittler wie Interhyp oder Dr. Klein. Diese haben Zugang zu hunderten Banken auf einmal. Unterschiede von 0,3 bis 0,5 Prozent zwischen Angeboten sind eher die Regel als die Ausnahme.