Wie wirkt eine Sondertilgung mathematisch?
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung auf dein Darlehen, zusätzlich zur regulären Monatsrate. Der Effekt ist überproportional: Sondertilgung senkt die Restschuld direkt — und damit alle künftigen Zinsen auf diesen Restbetrag. Je früher du sondertilgst, desto länger profitierst du. 5.000 Euro Sondertilgung im ersten Jahr eines 30-jährigen Darlehens sparen oft 7.000–10.000 Euro Zinsen über die Laufzeit, weil die 5.000 Euro über 30 Jahre nicht mehr verzinst werden müssen.
Der Zinseszins-Effekt rückwärts
Was beim Sparen der Zinseszins-Effekt ist, gilt bei der Tilgung in umgekehrter Richtung. Eine Sondertilgung vermeidet nicht nur die Zinsen auf den getilgten Betrag im aktuellen Jahr — sondern auch in allen Folgejahren. Bei 4 Prozent Sollzins bedeutet 5.000 Euro Sondertilgung über 25 Jahre rund 8.000 Euro vermiedene Zinszahlungen. Bei höheren Zinsen oder längerer Restlaufzeit entsprechend mehr. Diese Wirkung ist nicht zu verwechseln mit dem regulären Tilgungsplan, der den Annuitäten-Effekt nutzt.
Wie viel Sondertilgung erlauben Banken?
Banken legen kostenfreie Sondertilgungs-Spielräume im Vertrag fest. Übliche Vereinbarungen:
- 5 Prozent pro Jahr der ursprünglichen Darlehenssumme — Standard bei vielen Geschäftsbanken.
- 10 Prozent pro Jahr — bei Direktbanken und Vermittlern oft Standard, manchmal gegen kleinen Zinsaufschlag.
- Flexible Tilgungsmodelle — bei manchen Anbietern bis zu 100 Prozent Sondertilgung pro Jahr möglich, allerdings mit deutlichem Zinsaufschlag.
Sondertilgungen über die vereinbarte Grenze hinaus werden mit einer Vorfälligkeitsentschädigung belegt — diese kann bei Hypotheken erheblich sein. Bei Verbraucherkrediten ist die Vorfälligkeitsentschädigung gesetzlich auf 1 Prozent der Restschuld gedeckelt.
Sondertilgung versus höhere Anfangstilgung
Beides reduziert die Laufzeit. Was ist klüger?
- Höhere Anfangstilgung bindet dich auf die höhere Rate für die ganze Zinsbindung. Vorteil: planbar, oft etwas niedrigere Zinsen wegen schnellerer Tilgung. Nachteil: weniger Cash-Flexibilität.
- Sondertilgung-Option belässt dir die niedrigere Rate, du kannst aber jährlich freiwillig zusätzlich tilgen. Vorteil: Flexibilität für Boni, Jahres-Steuer-Erstattungen, Erbschaften. Nachteil: braucht Disziplin — viele Käufer nutzen die Option nie.
Pragmatischer Ansatz: 2,5–3 Prozent Anfangstilgung als solide Basis plus Sondertilgungs-Option als Sicherheitsnetz.
Lohnt sich Sondertilgung gegenüber ETF-Sparen?
Die ehrliche Antwort: kommt auf die Zinsdifferenz an. Wenn dein Hypothekenzins 3,5 Prozent ist und ein ETF-Weltportfolio langfristig 6–7 Prozent liefert, hat ETF-Sparen mathematisch die Nase vorn. Aber: ETF-Renditen sind unsicher, Zinsersparnis ist garantiert. Plus: Tilgung verbessert deinen Beleihungsauslauf, was bei einer späteren Anschlussfinanzierung niedrigere Zinsen bringt. Faustregel: Bei Hypothekenzins über 4 Prozent bevorzugt sondertilgen, unter 3 Prozent eher diversifiziert in ETFs anlegen, dazwischen aufteilen.
Häufige Fragen
Wann ist eine Sondertilgung sinnvoll?
Wenn du zusätzliches Geld zur Verfügung hast (Bonus, Steuer-Erstattung, Erbschaft) und entweder dein Hypothekenzins über 4 Prozent liegt oder du Plansicherheit über Anlage-Rendite stellst. Die Tilgung ist garantiert; ETF-Renditen sind es nicht.
Aus welchem Geld sollte ich sondertilgen?
Idealerweise aus „freiem" Geld: Boni, Steuererstattungen, Verkaufserlöse — also Beträge, die nicht aus deiner Notreserve kommen. Mindestens 3 Netto-Monatsgehälter sollten als Liquiditäts-Puffer auf einem Tagesgeldkonto bleiben.
Reduziert eine Sondertilgung die Monatsrate?
Standardmäßig nein — die Rate bleibt gleich, nur die Restlaufzeit verkürzt sich. Manche Banken bieten alternativ eine „Tilgungssatz-Anpassung" an, bei der die Rate sinkt. Das ist meist nachteilig, weil du dann länger Zinsen zahlst. Standard-Variante (Laufzeit verkürzen) ist fast immer besser.
Sind Sondertilgungen steuerlich relevant?
Bei selbstgenutzter Immobilie nein. Bei vermieteten Objekten kannst du die gezahlten Zinsen als Werbungskosten ansetzen — eine Sondertilgung reduziert also die künftigen Zinsen und damit deine absetzbaren Kosten. Für Vermieter ist Sondertilgung steuerlich oft nicht der optimale Hebel.