Mieten oder Kaufen — die Frage hinter der Frage
„Lohnt sich Kaufen oder Mieten?" ist eine der häufigsten Finanzfragen in Deutschland — und die Antwort ist mathematisch nie eindeutig. Sie hängt von vielen Stellschrauben ab: Kaufpreis, Mietniveau am Standort, Eigenkapital, Sollzins, Wertsteigerung der Immobilie, ETF-Rendite, Mietsteigerung. Schon kleine Änderungen einer einzigen Annahme kippen das Ergebnis. Die ehrliche Erkenntnis: Es gibt keine universelle Antwort, sondern nur eine für deine Situation und deine Annahmen.
Wann sich Kaufen finanziell rechnet
Kaufen ist meist überlegen, wenn:
- Du langfristig bleibst — mindestens 10, besser 15+ Jahre. Sonst zehren Nebenkosten und Kaufgebühren den Vorteil auf.
- Die Mietniveau-zu-Kaufpreis-Relation hoch ist — wenn die Jahresmiete mehr als 3–4 Prozent des Kaufpreises beträgt, lohnt Kaufen oft. In München, Frankfurt oder Hamburg liegt sie aktuell bei 2 Prozent oder darunter — Mieten ist dort meist günstiger.
- Du genug Eigenkapital hast — der Beleihungsauslauf entscheidet über deinen Zinssatz und damit massiv über die Gesamtkosten.
- Du Wertsteigerung erwartest — bei Immobilien in Toplage und stabiler Region oft 1–2 Prozent pro Jahr, in B-Lagen weniger oder sogar negativ.
- Disziplinärer Sparzwang — die Tilgung ist erzwungenes Sparen. Mieter sparen oft zu wenig, weil die Disziplin fehlt.
Wann Mieten finanziell besser ist
Mieten gewinnt häufig, wenn:
- Du flexibel sein musst — beruflich oder privat. Ein Hauskauf bindet dich an einen Standort.
- Die Kaufpreise hoch im Vergleich zur Miete sind — typisch in deutschen Metropolregionen.
- Der ETF-Renditen-Vorsprung gegenüber Bauzinsen groß ist — bei Bauzinsen um 3,5 Prozent und langfristigen ETF-Renditen um 6–7 Prozent ist die Differenz für den Mieter ein Vorteil.
- Du mit angelegtem Eigenkapital diszipliniert bist — wer das EK statt in Beton in einen ETF-Sparplan steckt und konsequent durchhält, baut oft mehr Vermögen auf als der Käufer.
- Reparaturen abschrecken — als Mieter zahlst du keine neue Heizung, kein neues Dach. Eigentümer können hier 10.000–50.000-Euro-Spitzen erleben.
Was Rechner nicht abbilden
Mathematik ist nur eine Dimension. Faktoren, die kein Rechner einfängt:
- Wohnglück: Eigene vier Wände gestalten, ohne Vermieter zu fragen — das ist für viele Käufer der Hauptgrund.
- Inflations-Schutz: Eine getilgte Immobilie schützt im Alter vor steigenden Mieten — ein konkretes, planbares Risiko.
- Kreditausfallrisiko: Bei Job-Verlust kann eine hohe Rate existenzbedrohend werden. Mieter können bei Bedarf günstiger umziehen.
- Standort-Risiko: Strukturschwache Regionen, Klima-Risiken, Demografie. Eine Immobilie kann auch deutlich an Wert verlieren.
Pragmatischer Entscheidungs-Rahmen
Eine bewährte Faustregel: Wenn die jährliche Kaltmiete weniger als 25-mal kleiner als der Kaufpreis ist (also Miete × 25 < Kaufpreis), ist Mieten meist günstiger. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einer Vergleichsmiete von 1.300 Euro/Monat → Jahresmiete 15.600 Euro × 25 = 390.000 Euro < 500.000 → Mieten gewinnt. Aber: Diese Faustregel ignoriert Wertsteigerung, Steuern und Lifestyle-Aspekte. Den finanziellen Teil zeigt der Rechner präzise — die emotionale Entscheidung musst du selbst treffen.
Das „32-Jahre-mieten-und-bar-kaufen"-Szenario
Eine spannende Variante, die in der Community immer wieder diskutiert wird: „Was, wenn ich 30+ Jahre zur Miete wohne, dazu 1.500–2.000 € pro Monat in einen ETF spare und mir am Ende einfach ein Haus bar kaufe?" Die Rechnung klingt verlockend — bei 7 % Rendite kommen aus 1.800 €/Monat über 32 Jahre rein nominal ~2,5 Millionen Euro zusammen. Aber:
- Steuer auf den Gewinn: Bei Aktien-ETFs effektiv 18,46 % auf den Gewinn (KESt × Teilfreistellung). Von 2,5 Mio. nominal bleiben nach Steuer ~2,1 Mio.
- Inflation: Bei 2 % Inflation hat das Endkapital nach 32 Jahren nur ~1,1 Mio. heutige Kaufkraft.
- Hauspreise steigen mit: Was heute 400.000 € kostet, kostet in 32 Jahren bei nur 2 % Inflation ca. 760.000 € — bei zusätzlicher Wertsteigerung (1,5 % real) sogar 1,2 Mio.
- Sparrate-Durchhaltbarkeit: 1.800 €/Monat 32 Jahre konstant zu sparen ist eine sehr starke Annahme. Familienzuwachs, Jobwechsel, Krankheit, Mieterhöhungen reduzieren die Sparrate in der Realität fast immer.
- Mietsteigerung: Die Miete steigt während der 32 Jahre ebenfalls — bei 2 % p. a. von 1.000 € auf 1.900 €/Monat. Das frisst Sparrate.
- Renditereihenfolgerisiko: Ein Crash in den ersten 5 Jahren kann das tatsächliche Endkapital um 30–50 % reduzieren.
Trotzdem: Bei der ehrlichen finanziellen Rechnung kommt das Mieter-Vermögen häufig über das Käufer-Vermögen — vor allem in Hochpreisregionen mit niedrigem Mietverhältnis. Der Rechner oben zeigt dir, ob das in deinem konkreten Fall reicht für einen Barkauf am Ende. Tipp: „Lang mieten + ETF (32 J)" als Beispiel laden — dort ist genau dieses Szenario voreingestellt.
Was das Modell nicht beantwortet
Mathematisch mag das Mieten + ETF-Modell oft die Nase vorn haben — aber das ist nur eine Dimension. Was die Rechnung nicht beantwortet:
- Lust auf Wohnglück: 30 Jahre in einer Mietwohnung zu sitzen, weil's mathematisch besser ist, kostet Lebensqualität — wenn du gerne in den eigenen vier Wänden gestalten möchtest. „Was willst du mit einer Immobilie wenn du in der letzten Phase deines Lebens angekommen bist?" — diese Reddit-Antwort trifft den Kern.
- Familiengründung: Wer Kinder bekommt, will das oft im Haus. Eine 60-m²-Wohnung mit 2 Kindern wird zur Belastung — und die Sparrate fällt sowieso.
- Inflations-Hedge: Eine getilgte Immobilie schützt im Alter vor steigenden Mieten. Wer als 70-Jähriger mietet, ist vom Vermieter abhängig — auch wenn er 1 Mio. auf dem Konto hat.
- Eigenbedarfskündigung-Risiko: In 32 Jahren wechseln Mieter im Schnitt 3–5 Mal. Jede Kündigung ist Stress, Umzugskosten, Anpassungs-Risiko.
- Disziplin-Frage: Bei Tilgung sparst du erzwungen. Bei ETF-Sparplan musst du dich selbst dazu zwingen — und Konsumversuchung ist real.
Der Rechner liefert eine ehrliche finanzielle Rechnung. Die Lebensentscheidung „Haus oder nicht Haus" ist breiter als nur Mathematik.
Häufige Fragen
Gibt es eine einfache Regel, wann Kaufen lohnt?
Faustregel: Wenn der Kaufpreis weniger als das 25-Fache der Jahres-Vergleichsmiete entspricht (Miete × 25 ≤ Kaufpreis). Bei höheren Multiplikatoren ist Mieten meist überlegen, bei niedrigeren Kaufen. Aber: nur eine Faustregel, individuelle Situation entscheidet.
Wie wirkt Inflation auf den Vergleich?
Inflation begünstigt langfristig den Käufer: Die Kreditrate bleibt nominal gleich, real (kaufkraftbereinigt) sinkt sie. Mieten dagegen steigen mit der Inflation oder darüber. Bei hoher Inflation kippt die Rechnung deutlich Richtung Kaufen — vorausgesetzt die Bauzinsen sind moderat.
Wie hoch sollte ich die ETF-Rendite ansetzen?
Realistisch und vorsichtig: 5–6 Prozent pro Jahr nach Inflation und vor Steuern, langfristig (20+ Jahre). Höhere Werte (8–10 Prozent) werden in Werbung versprochen, sind aber nicht das, was man dauerhaft erwarten kann. Plus: Renditen sind nicht garantiert, in 30 Jahren kann es Crashes geben, die ein paar Jahre kosten.
Was ist mit Mietkauf?
Mietkauf-Modelle sind in Deutschland selten und meist überteuert. Du zahlst eine über Marktniveau liegende Miete, die teilweise auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird. Rechnerisch fast immer schlechter als reines Mieten plus separates Sparen, oder klassisches Kaufen mit Kredit.
Lohnt es sich, 32 Jahre lang zu mieten und am Ende ein Haus bar zu kaufen?
Mathematisch oft ja — vor allem in Hochpreisregionen, wo das Mietverhältnis günstig ist. Bei 1.800 €/Monat Sparrate und 7 % ETF-Rendite kommen über 32 Jahre nominal ~2,5 Mio. zusammen — nach 18,46 % ETF-Steuer ~2,1 Mio. Davon kann man oft ein dann inflationsverteuertes Haus (~750k–1,2 Mio.) bar kaufen und hat noch Reserven. ABER: Sparrate-Durchhaltbarkeit über 32 Jahre ist unrealistisch (Familienzuwachs, Jobwechsel, Krankheit), Renditereihenfolgerisiko ist real, und der Lifestyle-Verzicht auf 32 Jahre Wohnglück hat einen nicht-monetären Preis. Der Rechner oben zeigt dir das exakt für deine Konstellation — wähle „Lang mieten + ETF (32 J)" als Beispiel.
Was passiert mit der Sparrate, wenn die Miete schneller steigt als geplant?
Genau das ist der unterschätzte Inflations-Hedge des Eigentums: Während die Mietersteigerung deine Sparrate frisst, bleibt die Kreditrate des Käufers nominal konstant. Bei höherer Inflation kippt die Rechnung deutlich Richtung Kaufen. Der Rechner warnt explizit, wenn die Mietsteigerung den Käufer-Cashflow überschreitet — in dem Moment müsste der Mieter aus seinem ETF entnehmen statt einzuzahlen, was den Vermögensaufbau dramatisch verlangsamt.
Welche Steuern fallen am Ende auf das ETF-Vermögen an?
Bei Aktien-ETFs effektiv 18,46 % auf den Gewinn — Kapitalertragsteuer 26,375 % (KESt + Soli) × Teilfreistellung 70 % = 18,46 %. Beim Käufer fällt bei Eigennutzung keine Steuer an, da § 23 EStG (Spekulationssteuer) für selbstgenutzte Immobilien nicht greift. Bei Vermietung andere Logik (Werbungskosten, 10-Jahres-Spekulationsfrist). Der Rechner zieht die ETF-Steuer am Ende vom Mieter-Vermögen ab.
Wie realistisch sind 7 % ETF-Rendite über 30 Jahre?
Historisch bewegt sich der MSCI World seit 1900 um 7 % real (inflationsbereinigt) bzw. 9–10 % nominal pro Jahr. Aber: Das ist ein langfristiger Durchschnitt. In einzelnen Phasen (z. B. das verlorene Jahrzehnt 2000–2010) gab es 0 % oder negative Renditen. Auf 30+ Jahre hat ein breit gestreuter ETF historisch noch nie eine reale Verlustperiode gehabt — aber das ist Vergangenheits-Daten. Für konservative Planung lieber mit 5–6 % p. a. (nach Inflation) rechnen.