Hauskauf-Nebenkosten

Die 10–15-%-Faustregel der Sparkasse — was steckt dahinter?

Praktisch jeder Finanzberater einer Sparkasse oder Volksbank gibt diese Faustregel: „Beim Hauskauf in Deutschland sind die Nebenkosten typischerweise 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises". Diese Daumenregel ist seit Jahren Standard und stimmt — mit Einschränkungen:

• Untere Grenze (~9–10 %): Bayern (niedrigste GrESt 3,5 %) ohne Makler — also Privatverkauf oder Bauträger direkt. Bei 400.000 € sind das ~36.000 €.
• Mittelwert (~11–12 %): Mittlere Bundesländer (5–5,5 % GrESt) mit Makler. Klassische Sparkassen-Annahme. Bei 400.000 € sind das ~46.000 €.
• Obere Grenze (~14–15 %): NRW/Brandenburg/Saarland/Schleswig-Holstein (6,5 % GrESt) mit Makler. Bei 400.000 € rund ~58.000 €.

Die Sparkasse rechnet konservativ — wer mehr Eigenkapital hat, sollte besser den Tiefststand kalkulieren (Bundesland günstig + ohne Makler = ~9 %). Wer Sicherheit will, kalkuliert mit 12-13 %. Der Rechner oben zeigt dir den exakten Wert für deine Konstellation.

Faustregel-Vergleich: 9-12 % oder 10-15 %?

Verschiedene Banken und Immobilien-Plattformen verwenden leicht unterschiedliche Faustregeln:

• Sparkasse / Volksbank: typisch 10–15 % (konservativ, mit Makler)
• Interhyp / Dr. Klein: typisch 9–15 % (Spannweite zwischen Bundesländern)
• Finanzcheck / Verivox: häufig 9–12 % (oft ohne Makler, da Online-Plattformen)
• Stiftung Warentest: Schnitt bei 10 % für mittlere Bundesländer ohne Makler, +3,57 % bei Maklerbeteiligung

Die Bandbreite typischerweise 9 bis 12 Prozent trifft Provisions-freie Käufe gut. Mit Makler liegt die Bandbreite eher bei 12–15 % oder höher. Die exakten Werte für dein Bundesland zeigt der Rechner oben.

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf in Deutschland an?

Beim Erwerb einer Immobilie kommen über den reinen Kaufpreis hinaus rund 9 bis 15 Prozent Nebenkosten auf dich zu. Bei einer Immobilie für 500.000 Euro sind das schnell 50.000 bis 75.000 Euro — ein erheblicher Posten, den Banken in der Regel nicht mitfinanzieren. Die vier großen Bestandteile der Kaufnebenkosten sind die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, der Grundbucheintrag und gegebenenfalls die Maklerprovision. Wie sich das auf deinen Finanzierungsbedarf auswirkt, zeigt der Budget-Rechner.

Grunderwerbsteuer — der größte Posten

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und unterscheidet sich deutlich je Bundesland — von 3,5 Prozent in Bayern bis zu 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Sie wird einmalig auf den Kaufpreis erhoben und muss innerhalb von vier Wochen nach Erhalt des Steuerbescheids an das Finanzamt überwiesen werden. Erst wenn die Steuer gezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die der Eigentumsübergang im Grundbuch nicht vollzogen werden kann.

Notar und Grundbuch — gesetzlich geregelte Gebühren

Notarkosten beim Hauskauf liegen typischerweise bei rund 1,5 Prozent des Kaufpreises und decken die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eigentumsumschreibung sowie die Bestellung der Grundschuld als Sicherheit für die finanzierende Bank ab. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt — Verhandlungen sind weder mit dem Notar noch mit dem Grundbuchamt möglich. Hinzu kommt der Grundbucheintrag mit etwa 0,5 Prozent.

Maklerprovision — seit 2020 paritätisch geteilt

Mit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten vom 23. Dezember 2020 müssen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in Deutschland zwingend teilen. Auf jede Seite entfallen damit höchstens 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer (3 Prozent netto plus 19 Prozent USt). Bei direkt vom Eigentümer angebotenen Objekten — sogenannte provisionsfreie Angebote — entfällt die Maklercourtage komplett. Auf Online-Plattformen wie ImmoScout24 und Immowelt kannst du gezielt nach provisionsfreien Inseraten filtern.

Banken finanzieren Nebenkosten nur selten mit

Die meisten Banken erwarten, dass die kompletten Kaufnebenkosten aus deinem Eigenkapital stammen. Eine 100-Prozent-Finanzierung deckt nur den reinen Kaufpreis. Sogenannte 110-Prozent-Finanzierungen, bei denen auch die Nebenkosten kreditiert werden, sind möglich, aber teuer: typische Zinsaufschläge liegen bei 0,3 bis 0,6 Prozent gegenüber einer Standard-Finanzierung. Über 25 Jahre Laufzeit summiert sich das schnell auf mehrere zehntausend Euro Mehrkosten. Wie stark dein Beleihungsauslauf den Zins beeinflusst, kannst du im Eigenkapital-&-Beleihung-Rechner nachvollziehen.

Konkrete Beispielrechnungen je nach Kaufpreis

Wieviel Nebenkosten bei verschiedenen Kaufpreisen anfallen — am Beispiel Nordrhein-Westfalen (6,5 % Grunderwerbsteuer, mit Makler):

Die genauen Werte variieren je Bundesland (über die Grunderwerbsteuer) und ob ein Makler beteiligt ist. Provisionsfreie Käufe reduzieren die Nebenkosten um ~3,57 %. Konkrete Werte für dein Bundesland im Grunderwerbsteuer-Vergleich.

Hauskauf-Nebenkosten in NRW, Bayern, Hessen — die Bundesland-Unterschiede

Der größte Schwankungsfaktor ist die Grunderwerbsteuer. Bei einem 400.000-€-Kaufpreis mit Makler:

• Bayern (3,5 % GrESt): 14.000 € + 8.000 € + 14.280 € = ~36.280 € Nebenkosten (9,1 %)
• Niedersachsen (5,0 % GrESt): 20.000 € + 8.000 € + 14.280 € = ~42.280 € (10,6 %)
• Hamburg, Sachsen (5,5 % GrESt): 22.000 € + 8.000 € + 14.280 € = ~44.280 € (11,1 %)
• Berlin, Hessen, MV (6,0 % GrESt): 24.000 € + 8.000 € + 14.280 € = ~46.280 € (11,6 %)
• NRW, Brandenburg, Saarland, SH (6,5 % GrESt): 26.000 € + 8.000 € + 14.280 € = ~48.280 € (12,1 %)

Allein der Wechsel des Bundeslandes (z. B. ein Hauskauf in Bayern statt NRW) spart bei 400.000 € Kaufpreis rund 12.000 € Nebenkosten. Detaillierte Werte pro Bundesland im Grunderwerbsteuer-Hub.

Strategien zur Reduktion der Nebenkosten

• Provisionsfreier Kauf: Bei Privatverkäufen oder bei direktem Bauträgerkauf entfällt die Maklerprovision. Spart ~3,57 % vom Kaufpreis (bei 400.000 € = 14.280 €).
• Bewegliche Inventar-Trennung: Einbauküche, Markisen, Sauna, Gartenhaus separat im Vertrag aufführen — sie unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Bei einer 15.000-€-Küche in NRW spart das 975 € (15.000 × 6,5 %).
• Bundesland-Wahl bei freier Standortwahl: Wer flexibel ist (Home-Office, Pendelarbeit), kann ggf. ein günstigeres Bundesland wählen.
• Erbpacht-Modell: Beim Erbbaurecht wird nur der kapitalisierte Erbbauzins als Bemessungsgrundlage angesetzt — meist deutlich niedriger als der Bodenwert.
• Familien-Übertragungen sind GrESt-frei: Schenkungen oder Erbschaften zwischen Ehepartnern und in direkter Linie sind nach § 3 GrEStG komplett befreit.

Nebenkosten in der Finanzierungsplanung

Die Faustregel: Für einen Hauskauf brauchst du Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten + mindestens 10 Prozent des Kaufpreises. Bei einem 400.000-€-Kauf in NRW also ~88.000 € Eigenkapital (~48k Nebenkosten + 40k = 10 %). Mit weniger EK steigt der Beleihungsauslauf — und damit der Zinssatz. Bei einer 110-%-Finanzierung (auch die Nebenkosten finanziert) zahlst du oft 0,4–0,7 % höhere Zinsen, was über 25 Jahre fünf- bis sechsstellig Mehrkosten bedeutet. Den Zusammenhang zeigt der Beleihungsauslauf-Rechner mit konkreten Zahlen.