Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Verkehrssteuer, die beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks anfällt — geregelt im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis. Bezahlt wird sie an das Bundesland, in dem die Immobilie liegt — nicht an das Bundesland, in dem du wohnst.
Warum sich die Sätze unterscheiden
Bis zum 1. September 2006 lag der Satz bundeseinheitlich bei 3,5 %. Mit der Föderalismusreform durften die Länder ihre Sätze selbst festlegen — und die meisten haben seitdem mehrfach erhöht, um Haushaltslöcher zu stopfen. Aktuell ist Bayern das einzige Bundesland, das den ursprünglichen 3,5-%-Satz beibehalten hat.
Wann zahle ich Grunderwerbsteuer?
Nach Beurkundung des Kaufvertrages durch den Notar. Das Finanzamt verschickt den Steuerbescheid in der Regel binnen 4–6 Wochen, Zahlungsfrist meist 4 Wochen ab Bescheid. Erst nach Zahlung erhält der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung — ohne die keine Eintragung im Grundbuch stattfindet.
Wie viel sind das in echten Zahlen?
Beispiel-Spreizung bei 500.000 € Kaufpreis:
- Bayern (3,5 %): 17.500 €
- Bremen, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz, Thüringen, Baden-Württemberg (5,0 %): 25.000 €
- Hamburg, Sachsen (5,5 %): 27.500 €
- Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern (6,0 %): 30.000 €
- NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein (6,5 %): 32.500 €
Allein durch die Wahl des Bundeslandes können also bis zu 15.000 € Differenz entstehen.
„Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in …?" — Direktantworten
Häufig gesucht — schnelle Antworten für jedes Bundesland (Stand 2026):
- Bayern: 3,5 % (günstigster Satz Deutschlands)
- Baden-Württemberg: 5,0 %
- Niedersachsen: 5,0 %
- Sachsen: 5,5 %
- Hamburg: 5,5 %
- Bayern: 3,5 % — Spitzenreiter
- Berlin: 6,0 %
- Hessen: 6,0 %
- Rheinland-Pfalz: 5,0 %
- NRW (Nordrhein-Westfalen): 6,5 %
- Schleswig-Holstein: 6,5 % (Stand 2024 unverändert)
- Saarland: 6,5 %
- Brandenburg: 6,5 %
- Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
Bei einem 200.000-€-Hauskauf liegt die Differenz zwischen Bayern (7.000 €) und NRW (13.000 €) bei 6.000 €. Bei 500.000 € sind es 15.000 €. Detaillierte Berechnungen pro Bundesland findest du in der Tabelle oben.
Grunderwerbsteuer bei Erbpacht
Beim Kauf eines Erbbaurechts wird die Grunderwerbsteuer nicht auf den vollen Bodenwert berechnet, sondern auf den kapitalisierten Erbbauzins. Faustformel: Erbbauzins p. a. × Multiplikator (abhängig von Restlaufzeit, max. 18,6). Bei einem jährlichen Erbbauzins von 3.000 € und 60 Jahren Restlaufzeit liegt die Bemessungsgrundlage bei rund 55.800 € — deutlich unter dem reinen Bodenwert. Die GrESt fällt nur auf diese Summe an.
Grunderwerbsteuer bei Schenkung und Erbschaft
Wichtig: Schenkungen und Erbschaften innerhalb der Familie sind nach § 3 GrEStG vollständig befreit von der Grunderwerbsteuer. Stattdessen greift die Erbschaftsteuer mit deutlich höheren Freibeträgen (400.000 € pro Kind alle 10 Jahre, 500.000 € Ehepartner). In den meisten Familien-Konstellationen ist das günstiger als ein Kauf — Steuerberater fragen lohnt sich.
Tipps zum Steuersparen
- Bewegliche Gegenstände aus dem Kaufpreis ausnehmen — Einbauküche, Markisen, Gartenhaus, Sauna. Wenn separat im Vertrag aufgeführt, sparst du den GrESt-Anteil darauf.
- Erbbaurecht statt Grundstückskauf — Bemessungsgrundlage ist nur der kapitalisierte Erbbauzins, nicht der volle Bodenwert.
- Familien-Übertragungen sind komplett befreit (§ 3 GrEStG): Verkauf an Ehepartner, Eltern an Kinder, Geschwister untereinander.
Detail-Seiten je Bundesland
Klick auf eines der 16 Bundesländer in der Tabelle oben für Detail-Beispielrechnungen, Vergleich, Steuer-Tipps speziell für dieses Land und konkrete Berechnungen für typische Kaufpreis-Klassen (200k–750k €).
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