Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Verkehrssteuer, die beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks anfällt. Geregelt ist sie im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis — die Steuer wird also als Prozentsatz vom notariell vereinbarten Kaufpreis berechnet. In Bayern beträgt der Satz 3,5 %.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Nach Beurkundung des Kaufvertrages durch den Notar erhält das Finanzamt eine Mitteilung. Innerhalb weniger Wochen wird der Grunderwerbsteuer-Bescheid verschickt — Zahlungsfrist meist 4 Wochen. Erst nach Bezahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die der Notar für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch braucht. Ohne diese Bescheinigung — keine Eigentümerstellung.
Beispiel: Hauskauf in Bayern
Bei einem Kaufpreis von 350.000 € fallen in Bayern 12.250 € Grunderwerbsteuer an. Plus die übrigen Nebenkosten (Notar ~1,5 %, Grundbuch ~0,5 %, ggf. Makler ~3,57 %) summiert sich das auf rund 31.745 € Gesamtnebenkosten — das sind 9,1 % vom Kaufpreis. Der genaue Wert für deinen Fall steht im Hauskauf-Nebenkosten-Rechner.
Warum die Steuersätze so unterschiedlich sind
Bis 2006 war die Grunderwerbsteuer bundeseinheitlich (3,5 %). Seit der Föderalismusreform können die Bundesländer ihre Sätze selbst festlegen — und seitdem haben die meisten erhöht. Bayern liegt mit 3,5 % aktuell auf Platz 1 von 16 (1 = günstigster). Die Spreizung reicht von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein).
Offizielle Quelle für den Grunderwerbsteuer-Satz in Bayern
Die offizielle Quelle für den Steuersatz ist das Landesgesetz zur Bestimmung des Steuersatzes der Grunderwerbsteuer in Bayern (Stand 2026). Geregelt nach § 11 Abs. 1 GrEStG, das den Bundesländern die Festlegung des Satzes überlässt. Bestätigung findet sich:
- Auf der Website der Finanzverwaltung Bayern bzw. des zuständigen Landesministeriums für Finanzen
- Im Gesetzes- und Verordnungsblatt des Landes Bayern
- Beim Bundesfinanzministerium (BMF) in der jährlich aktualisierten Übersicht der Grunderwerbsteuersätze aller Bundesländer
- Bei der Bundesnotarkammer und im Datenbestand jedes Notars (für die Beurkundung relevant)
Stand 2026-05-16: Der hier genannte Satz von 3,5 % entspricht der aktuellen, offiziell gültigen Festsetzung in Bayern.
Grunderwerbsteuer Bayern 2024, 2025 und 2026 — hat sich der Satz geändert?
Der aktuell gültige Satz für Bayern ist 3,5 % (Stand 2026, offiziell laut Landesgesetz). Für die Vorjahre:
- Grunderwerbsteuer Bayern 2024: 3,5 % — unverändert
- Grunderwerbsteuer Bayern 2025: 3,5 % — unverändert
- Grunderwerbsteuer Bayern 2026: 3,5 % — aktueller Satz
Bayern hat als einziges Bundesland den ursprünglichen 3,5-%-Satz von vor 2006 beibehalten.
Kann man die Grunderwerbsteuer reduzieren?
Drei legale Hebel:
- Bewegliche Gegenstände aus dem Kaufpreis ausnehmen: Einbauküche, Markisen, Gartenhäuschen — wenn separat im Vertrag aufgeführt, fallen sie nicht unter die GrESt. Ersparnis bei 3,5 % und einer 15.000-€-Küche: rund 525 €.
- Erbbaurecht statt Grundstückskauf: Beim Erbbaurecht wird nur der kapitalisierte Erbbauzins als Bemessungsgrundlage angesetzt — meist deutlich niedriger.
- Familien-Übertragungen sind befreit: Erbschaften, Schenkungen zwischen Eltern und Kindern fallen unter die Erbschaftsteuer (mit hohen Freibeträgen), nicht unter die Grunderwerbsteuer.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Bayern
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
Der Steuersatz beträgt 3,5 % vom Kaufpreis. Bei einer Immobilie für 350.000 € sind das also 12.250 € Grunderwerbsteuer. Stand 2026, gültig laut Landesgesetz.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer in Bayern?
In der Regel der Käufer. Die Steuer wird auch dann fällig, wenn der Käufer in einem anderen Bundesland wohnt — relevant ist nur, wo die Immobilie liegt. Der Bescheid kommt vom Finanzamt in München.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?
Innerhalb von ca. 4 Wochen nach Erhalt des Bescheids vom Finanzamt. Der Bescheid kommt typischerweise 4–6 Wochen nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Erst nach Bezahlung erhält der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung, mit der er den Eigentumswechsel im Grundbuch eintragen lassen kann.
Ist Bayern bei der Grunderwerbsteuer günstig oder teuer?
Mit 3,5 % liegt Bayern auf Platz 1 von 16 Bundesländern (1 = günstigster). Damit gehört das Bundesland zu den günstigeren — günstiger als der Schnitt von 5,5 %. Bayern ist mit 3,5 % der Spitzenreiter, NRW, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein liegen mit jeweils 6,5 % am oberen Ende.
Wie kann ich die Grunderwerbsteuer in Bayern sparen?
Drei legale Hebel: (1) Bewegliche Gegenstände (Einbauküche, Markisen, Gartenhaus) separat im Vertrag aufführen — sie unterliegen nicht der GrESt. (2) Erbbaurecht statt Grundstückskauf wählen — Bemessungsgrundlage ist niedriger. (3) Familien-Übertragungen (Eltern → Kinder, Ehepartner) sind nach § 3 GrEStG komplett steuerbefreit.
Grunderwerbsteuer in Städten von Bayern
Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer — sie wird vom Bundesland erhoben und gilt deshalb in allen Städten und Gemeinden des Bundeslandes einheitlich. In Bayern zahlst du also überall 3,5 % vom Kaufpreis — egal ob du eine Immobilie in München, Nürnberg, Augsburg oder Würzburg kaufst:
- Grunderwerbsteuer München: 3,5 % vom Kaufpreis. Bei 350.000 € Kaufpreis = 12.250 €.
- Grunderwerbsteuer Nürnberg: 3,5 % vom Kaufpreis. Bei 350.000 € Kaufpreis = 12.250 €.
- Grunderwerbsteuer Augsburg: 3,5 % vom Kaufpreis. Bei 350.000 € Kaufpreis = 12.250 €.
- Grunderwerbsteuer Würzburg: 3,5 % vom Kaufpreis. Bei 350.000 € Kaufpreis = 12.250 €.
- Grunderwerbsteuer Regensburg: 3,5 % vom Kaufpreis. Bei 350.000 € Kaufpreis = 12.250 €.
- Grunderwerbsteuer Ingolstadt: 3,5 % vom Kaufpreis. Bei 350.000 € Kaufpreis = 12.250 €.
- Grunderwerbsteuer Fürth: 3,5 % vom Kaufpreis. Bei 350.000 € Kaufpreis = 12.250 €.
- Grunderwerbsteuer Erlangen: 3,5 % vom Kaufpreis. Bei 350.000 € Kaufpreis = 12.250 €.
- Grunderwerbsteuer Bayreuth: 3,5 % vom Kaufpreis. Bei 350.000 € Kaufpreis = 12.250 €.
- Grunderwerbsteuer Bamberg: 3,5 % vom Kaufpreis. Bei 350.000 € Kaufpreis = 12.250 €.
- Grunderwerbsteuer Aschaffenburg: 3,5 % vom Kaufpreis. Bei 350.000 € Kaufpreis = 12.250 €.
- Grunderwerbsteuer Landshut: 3,5 % vom Kaufpreis. Bei 350.000 € Kaufpreis = 12.250 €.
Lokal unterscheiden können sich nur die Bearbeitungszeit beim zuständigen Finanzamt und die Höhe der Notar- und Grundbuchgebühren (geringfügige Abweichungen je nach Region). Der Steuersatz selbst — und damit der größte Posten der Hauskauf-Nebenkosten — ist überall in Bayern gleich.
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