Baufinanzierung-Rechner — Hauskauf-Tools für jede Phase

Hauskauf-Rechner für jede Phase

Die Finanzierung einer Immobilie zieht sich über 20–30 Jahre — Fehler in der Planung können fünfstellige Beträge kosten. Diese Übersicht bündelt alle Baufi-Rechner für die drei Hauptphasen: vor dem Kauf, Finanzierung planen und Optimieren / Anschluss.

Phase 1: Vor dem Kauf

Bevor du den Maklertermin machst, sollte der finanzielle Rahmen stehen. Drei Schritte:

Wie viel Haus kann ich mir leisten? Der Budget-Rechner ermittelt aus Eigenkapital, Wunsch-Monatsrate, Zinssatz und Tilgung den maximal finanzierbaren Kaufpreis.
Welche Nebenkosten kommen oben drauf? 9–15 % je nach Bundesland und Maklerbeteiligung — siehe Nebenkosten-Rechner.
Reicht mein Eigenkapital? Banken wollen typisch 20 % EK + Nebenkosten. Der Eigenkapital-Rechner zeigt den Beleihungsauslauf.

Wer noch unsicher ist, ob Mieten oder Kaufen die bessere Option ist, sollte den Mieten-vs-Kaufen-Vergleich nutzen — bei kurzen Haltedauern oder hohen Kaufpreis-zu-Miete-Verhältnissen ist Mieten oft besser.

Phase 2: Finanzierung planen

Sobald das Budget steht, kommt die konkrete Kreditplanung. Wichtigster Hebel: die Anfangstilgung. Eine 1-%-Tilgung führt bei 4 % Zinsen zu einer Laufzeit von rund 50 Jahren — viel zu lang. Realistische Empfehlung: 2–3 % Anfangstilgung, was eine Laufzeit von 25–35 Jahren ergibt.

Tilgungsplan-Rechner: simuliert die komplette Laufzeit mit monatlicher Auflösung in Zins- und Tilgungsanteil
Volltilgerdarlehen: berechnet die Anfangstilgung, sodass am Ende der Zinsbindung Restschuld 0 € ist — keine Anschlussfinanzierung nötig
Zinsbindungs-Vergleich: 10 vs. 15 vs. 20 vs. 30 Jahre — welche Zinsbindung ist im aktuellen Zinsumfeld optimal?
Kreditrechner: für kleinere Konsumenten- oder Modernisierungs-Kredite

Phase 3: Optimieren & Anschlussfinanzierung

Nach Vertragsabschluss bleibt Spielraum für Optimierung:

Sondertilgungen: Die meisten Banken erlauben 5 % der Darlehenssumme pro Jahr extra zu tilgen. Effekt: massiv kürzere Laufzeit + Zinsersparnis. Der Sondertilgung-Rechner zeigt konkret, wie viele Jahre und Euros du sparst.
Anschlussfinanzierung: Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld neu finanziert werden. Bei deutlich gesunkenen Zinsen lohnt es sich, einen Forward-Vertrag bis zu 5,5 Jahre vorab abzuschließen. Der Anschlussfinanzierungs-Rechner vergleicht beide Optionen.

Typische Fehler in der Baufi-Planung

Nebenkosten unterschätzen: 5–10 % statt der realistischen 9–15 %. Resultat: Nachfinanzierung mit höheren Zinsen.
Zu niedrige Anfangstilgung: 1 % klingt günstig, führt aber zu 50+ Jahren Laufzeit. Bei steigenden Zinsen explodiert die Anschlussrate.
Zinsbindung zu kurz wählen: 5- oder 10-Jahres-Bindung im Niedrigzins-Umfeld ist riskant. Lieber 15–20 Jahre, evtl. mit Forward-Option.
Eigenkapital komplett verbraucht: Wer EK auf 0 € reduziert, hat keinen Puffer für Reparaturen oder Lebenskrisen. Mind. 6 Monatsausgaben Notgroschen behalten — siehe Notgroschen-Rechner.

Häufige Fragen

Welche Anfangstilgung sollte ich wählen?

2–3 % bei normalen Zinsen, mind. 4–5 % wenn die Zinsen sehr niedrig sind. Bei 4 % Tilgung und 4 % Zinsen ist die Laufzeit knapp 25 Jahre — gut planbar. Bei 1 % Tilgung explodiert die Laufzeit auf 50+ Jahre.

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Mindestens die Nebenkosten (10–15 % vom Kaufpreis), besser zusätzlich 20 % vom Kaufpreis. Eine 100-%-Finanzierung ist möglich, kostet aber 0,3–0,8 % Zinsaufschlag — das summiert sich auf 30+ Jahre Laufzeit massiv.

Was ist besser — kurze oder lange Zinsbindung?

In Niedrigzinsphasen lieber lange Bindung (15–30 Jahre), um die guten Konditionen zu sichern. Bei sehr hohen Zinsen kürzere Bindung (5–10 Jahre), in der Hoffnung auf günstigere Anschlussfinanzierung. Forward-Darlehen sind eine sichere Variante, falls die Zinsen weiter steigen.

Vor dem Kauf

Finanzierung planen

Optimieren & Anschluss